인플레이션과 리츠(REITs) 투자

 

리츠 - 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산에 투자. 운용하여 발생하는 수익(임대수입, 매각차익, 개발수익)을 투자자들에게 배당하는 부동산 간접투자방식입니다. 또한 환금성이 좋은 자산입니다.

 

 

 

리츠가 높은 배당이 특징인데 높은 배당에 구조적인 이유를 알아보겠습니다.

 

미국에서 1960년에 Real Estate Investment Trust Act 라는 법안 통과시켰습니다.

= 과세대상 소득의 90%를 배당하면 법인세 감면하는 법안입니다.

(참고로 미국 법인세는 30%에 가깝습니다)

법인세 감면을 위해 높은 배당을 하고 있는 것입니다.

 

 

인플레이션과 리츠는 어떨까요??

 

인플레와 리츠의 성격에 대해 간략히 적어 보겠습니다.

 

인플레이션 시대에 취약한 수익형 부동산들, 리츠도 당연히 영향을 받을 수밖에 없습니다.

 

물가라는 것은 양날의 칼입니다.

 

물가가 오른다는 것은 경기가 회복된다는 증거이긴 하나 너무 오르게 되면 부작용이 있습니다.

 

최근처럼 너무 오른다면 정부나 중앙은행에서는 금리를 인상해서 통제하려고 합니다.

 

대부분의 자산시장에 악재로 받아들여집니다.

 

레버리지, 국채 금리랑 경쟁해야 하는 상업용 부동산에는 안 좋습니다.

 

예를 들어 은행금리가 4% 일 때 2% 임대 수익을 올리는 상가나 건물들은 불리해질 수밖에 없습니다.

 

건물이나 상가에 들어오려는 자금의 성격은 레버리지를 땡겨 공격적으로 운영하려는 자금이 아닙니다.

 

보통은 임대 수익률을 받으면서 노후를 해결하려는 자금과 포트폴리오 관점에서 일정 비중 가져가는 경우가 더 많습니다.

 

리츠는 채권과 주식 사이에 매력적인 투자 수단으로 채권과 마찬가지로 안정적인 현금흐름을 제공합니다.

 

리츠라는게 아무리 부동산을 기초 자산으로 하는 부동산 성격의 자산이라고 해도 환금성이 좋기때문에

 

최근처럼 지수가 많이 빠지게 되면 리츠를 팔아 저평가된 주식을 살려고하는 움직임이 있습니다.

 

또한 미국 주식시장 S&P500과 리츠 주식의 상관관계는 0.6으로 생각보다 높습니다.

 

이러한 리츠의 성격을 알고 투자에 임하셔야 합니다.

 

 

위 그래프에선 CPI 3% 이상을 하이 인플레이션이라고 적어놨는데 2021년 이후 3%대는 완만한 인플레이션입니다.

 

현재 인플레이션 상태에서는 어떤 리츠에 투자를 해야 할까요?

 

우선 예전 오일쇼크일 때처럼 경기는 꺾기고 엄청나게 높은 인플레이션에서는 리츠가 헷지수단이 되지 못합니다.

 

위에서 언급했다시피 높은 인플레이션은 리츠의 배당 수익을 뛰어넘는 금리 상승 때문에 좋은 헷지수단이 되지 못합니다.

 

하지만 완만한 인플레이션에서는 임대료에 전가가 가능함으로 헷지가 가능합니다.

 

 

예를 들어 몇 가지 예시를 드리도록 하겠습니다.

 

- 임대료 인상 조건에 물가지수와 연동되어 있는 리츠의 경우

- 잔존만기 연수가 짧게 남아 있는 경우 계약 갱신을 통해 임대료 상승

 

제이알 글로벌 리츠 같은 경우 벨기에 파이낸스타워를 갖고 있는데 벨기제 정부 기관들이 임차하고 있음

 

임대료 산정방식이 벨기에 Health index 인덱스를 기반으로 합니다.

(담배 술 휘발유 세금을 많이 떼는 항목들을 제외한 나머지 품목들에 한해서 만든 지수임)

15년간 평균 1.8% 상승, 2021년 5% 상승, 2022년 1월 2%대 상승하였습니다.

 

이 리츠 코크렙 같은 경우는 이랜드 계열 구조조정 리츠입니다.

이 리츠 코크렙이 들고 있는 자산 중 일부가 소비자물가지수 CPI와 연동되도록 계약되어있습니다.

 

위에 예시처럼 인플레이션이 전가 가능한 리츠 상품과 채권 대비 높은 배당률을 꾸준히 유지한 리츠를 찾아 투자한다면 좋은 성과를 얻을 수 있을 것입니다.