일본 부동산 버블과 한국부동산 비교

 

요즘 삼성경제연구소 대외 보고서 발행하지도 않고 옛날에 발행한데서 발췌된건데

위에 일본 버블 정리한 표랑 지금 한국 상황에서 해당 안되는게 하나라도 있는지 잘 생각해봐라.

한국은 일본의 부동산 버블을 완벽에 가까울만큼 그대로 따라가고 있음.

 

 

보통 일본 부동산 하면 사람들 많이 올리는 차트인데 당시 투기지역 지정 같은 규제나 세금이라던지

대출 총량 규제 나오는 타이밍 같은 정책 타임라인만 보기 좋지 이렇게 봐서는 자세한걸 알기 어려움.

실제로 당시 도쿄 아파트 가격이 어땠는지를 봐야 함.

 

 

일본 신축 아파트 평당가.

도쿄23구 기준 85년에 평당 180만엔 하던게 90년에는 460만엔까지 5년만에 150% 폭등함.

(이후 2005년 부터 다시 오르기 시작해서 전고점까지 회복하는데 이건 마지막에 설명)

당시 일본은 플라자합의로 통화 가치가 2배로 폭등하는 배경이 있었다는걸 기억하고 한국 상황을 보면

 

서울 기준 2015년 중위 가격 5억에서 2021년 현재 10억을 돌파함으로써 6년만에 100%가 오름.

코로나 때문에 갑자기 새로운 유동성이 추가 되면서 사이클이 늘어지며 연장 된 상황인데

33평 잡으면 평당 1500에서 평당 3000으로 오른거니 도쿄 보다 싸보이지만

일본은 평균, 한국은 중위 가격을 쓴걸 감안하면 비슷한거임.

요즘 반포 아파트는 평당 1억이고 강남 아파트는 평당 8천 정도.

 

일본 신축 아파트 공급량.

부동산은 90년에 고점 치고 하락하는데 94년 부터 공급량 폭등한뒤 10년 넘게 때려박는거 봐라.

일본도 공급 부족 때문에 부동산 폭등했다고 공급하라는 불만 여론이 폭발하니까 뒤늦게 공급하다가 저렇게 됨.

지금 3기 신도시니 뭐니 공급 대책 쏟아내고 대선 후보들도 다 공급 공약하는데 그거 입주할때쯤이면 이미 부동산 꺾인 뒤임.

부동산이 꺾이든 안꺾이든 한국도 일본의 뒷북 치는 공급을 재현하는 쪽으로 점점 상황이 전개되고 있음.

 

 

 

마지막으로 일본 부동산 버블은 사실 주택 버블이 아님.

기업들이 싼 융자 빌려서 상업용 부동산에 투기한 기업 부동산 버블임.

그래서 주택 보다 상업용 부동산이 더 크게 오르고 부동산 갖고 있다고 아무 주식이나 같이 오른 니케이도

같이 올랐다가 폭락한거라 상대적으로 덜 올랐던 주거용 부동산은 아베노믹스 타고 회복이 가능했던거임.

반면 한국은 삼성도 빌딩 다 팔고 부동산으로 돈 버는 유통 이마트 롯데 부동산 다 세일즈앤리스백으로 돌림.

한국 기업들은 부동산 투기에 참여 안하고 가계끼리 난리 부르스를 떤게 한국과 일본의 핵심적인 차이점.

앞으로 부동산은 망쪼 들어도 해외로 살길 개척해놓은 기업의 주식은 살아남을수도 있는 이유임.

 

 

Bloomberg갤러리